1. ホーム
  2. 登記に関するQ&A

Q.60 区分建物2

質問
マンションを売るため、登記所から建物と土地の登記簿謄本をとりました。建物登記簿謄本には私の名前と住所の記載がありましたが、土地登記簿謄本には所有権敷地権とありマンションの所在地番と名称があるだけで、私の名前も住所も記載されていません。どうしてでしょうか。また所有権敷地権とはどのようなものですか。

回答

あなたのマンションは登記法上区分建物といいます。敷地権とは区分建物の専有部分と一体化され登記された敷地利用権のことです。この敷地利用権には所有権、地上権、賃借権があり、この場合は所有権が敷地利用権なので所有権敷地権と土地登記簿に記載されたものです。

敷地利用権は、その敷地上にある区分建物の専有部分(あなたの所有している部分)を所有するための権利であり、この権利は原則として専有部分と一体化されますので、区分所有建物(専有部分)と土地の権利を別々に処分することが出来ない様になっています。

たとえば土地はAさんに、建物はBさんに売買するというようなことは出来ないのです。すなわち、区分建物を新築し、所有者が表示の登記を申請するときに敷地権が存在するときは、申請書に敷地権の表示を記載することが義務づけられており(法44条第9項)、敷地権の表示を1棟の建物の表題部及び専有部分の表題部にそれぞれ登記すると、登記官は、職権で敷地権の目的たる土地の登記用紙中相当区事項欄に、この敷地権たる旨の登記をすることになります(法46条)。そして、この敷地権の表示を登記し、公示することによって、当該専有部分と敷地権の目的たる土地に関する権利が一体化し、分離して処分することができないことが明らかになります。この一連の登記によって、以後専有部分についてなされた権利(所有権、一般の先取特権、質権又は抵当権)に関する登記は、敷地権について同一の登記原因による効力を有することから(法73条)、敷地権に関する処分の登記は土地の登記用紙にする必要はなく、区分建物の専有部分の登記用紙にされた登記によって公示することになっています。